بحران مسکن در فرانسه؛ رؤیای مالکیت برای طبقه‌ی متوسط

گزارش تازه‌ای از اندیشکده‌ی لیبرال «انستیتو مونتنی» تصویری نگران‌کننده از عمق بحران مسکن در فرانسه ارائه می‌دهد؛ بحرانی که طی دو دهه‌ی اخیر عملاً مسیر دسترسی طبقه‌ی متوسط به مالکیت مسکن را مسدود کرده است. این گزارش با عنوان «طبقه‌ی متوسط: کلیدهای تازه‌ی دسترسی به مالکیت»، نشان می‌دهد که افزایش مداوم قیمت‌ها و کاهش توان خرید خانوارها، آینده‌ی مالکیت مسکن را در هاله‌ای از ابهام قرار داده است.

بر اساس داده‌های منتشرشده، قیمت مسکن در فرانسه طی بیست سال گذشته، بدون در نظر گرفتن تورم، ۸۸ درصد رشد کرده است. در نتیجه، فردی که در سال ۲۰۰۰ می‌توانست با وامی ۱۵ ساله خانه‌ای خریداری کند، اکنون برای همان ملک باید دست‌کم ۲۵ سال بدهی پرداخت کند؛ آن هم با سهم بیشتری از درآمد ماهانه. این شکاف، دارندگان املاک را در موقعیتی ممتاز قرار داده است: امروز ۲۴ درصد خانوارها مالک ۶۸ درصد واحدهای مسکونی‌اند. بدین ترتیب، مسکن به منبع درآمد برای بخشی از جامعه و به هزینه‌ای کمرشکن برای بخش دیگر تبدیل شده است. نابرابری مالکیت نه‌تنها اقتصادی، بلکه نسلی نیز هست؛ چراکه بیشترین تمرکز مالکیت در میان افراد بالای ۵۰ سال و طبقات مرفه دیده می‌شود.

به گفته‌ی نیکولا لن، مسئول مطالعات در انستیتو مونتنی، درآمد ماهانه‌ی متوسط کسانی که برای نخستین بار قصد خرید خانه دارند، اکنون در بالاترین سطح طیف درآمدی طبقه متوسط قرار گرفته است. در حالی که برای این قشر، مالکیت همواره نمادی از امنیت اجتماعی، ارتقای منزلت و رهایی از خطر سقوط طبقاتی بوده است. اما افزایش تقاضا در مناطق پرجاذبه و همزمان کمبود عرضه، معادله را به ضرر طبقه‌ی متوسط تغییر داده است.

این بحران، ریشه در چند روند دارد: کاهش تعداد افراد در هر خانوار (از ۳,۰۸ نفر در ۱۹۶۸ به ۲,۱۹ نفر در ۲۰۱۹)، رشد جمعیت، حرکت به سوی کلان‌شهرها و همچنین جذابیت رو به افزایش مناطقی چون سواحل و کوهستان‌ها. همزمان، رقابت بر سر زمین شدت گرفته است. بر اساس داده‌های موسسه‌ی انسه «INSEE»، بین سال‌های ۲۰۱۳ تا ۲۰۱۸، رشد خانه‌های دوم (۱,۷ درصد) بیش از دو برابر رشد خانه‌های اصلی (۰,۹ درصد) بوده است. در کنار این، شمار خانه‌های خالی در فرانسه به سه میلیون واحد رسیده که طی سال‌های ۲۰۰۵ تا ۲۰۲۳ بیش از دو برابر سرعت رشد کل واحدهای مسکونی افزایش یافته است. در نتیجه، مشکل مسکن بیشتر ناشی از «عدم تطابق عرضه با تقاضا» است تا کمیابی مطلق.

از سوی دیگر، ساخت‌وساز نیز با موانع جدی روبه‌روست. افزایش هزینه‌های ساخت و بالا رفتن نرخ بهره از سال ۲۰۲۲، و نیز پایان مشوق مالیاتی «پینل» در پایان ۲۰۲۴، باعث کاهش انگیزه‌ی سرمایه‌گذاری در حوزه‌ی مسکن جدید شده است. به این ترتیب، «ناهماهنگی» میان میل به مالکیت و واقعیت بازار شدت یافته و نوعی «فرانسه‌ی دو سرعته» در حال شکل‌گیری است: بخشی جذاب و گران‌قیمت با عرضه‌ی محدود، و بخشی دیگر در رکود و افت ارزش.

پیامدهای اجتماعی این بحران بسیار گسترده است. ناتوانی در دسترسی به مسکن مناسب، به گفته‌ی گزارش، ضربه‌ای مضاعف به مسیر شغلی، خانوادگی و شخصی طبقه‌ی متوسط وارد می‌کند. با این حال، یافتن راه‌حل آسان نیست. برخلاف وعده‌های سیاسی گذشته، از جمله طرح «شوک عرضه» که از سوی امانوئل مکرون در انتخابات ۲۰۱۷ و سپس گابریل آتال در ۲۰۲۴ مطرح شد، انستیتو مونتنی تأکید می‌کند که حتی ساخت یک میلیون واحد اضافی، تنها موجب کاهش ۲,۵ تا ۵ درصدی قیمت‌ها خواهد شد. بنابراین، «نسخه‌ی جادویی» برای حل بحران وجود ندارد.

این اندیشکده مجموعه‌ای از پیشنهادهای فنی و محدود را ارائه می‌دهد. از جمله: تدوین سیاست‌های کارآمدتر در حوزه‌ی زمین از طریق تقویت نهادهای عمومی مالکیت اراضی؛ تشویق مالکان به عرضه‌ی خانه‌های خالی با تسهیل سرمایه‌گذاری در بازسازی و بهره‌مندی از اجاره؛ و گسترش ابزارهایی مانند «قرارداد اجاره-مالکیت» یا «اجاره‌ی واقعی همبسته» که به خریداران اجازه می‌دهد تنها ساختمان را خریداری کنند نه زمین را.

با این حال، مهم‌ترین پیشنهاد انستیتو مونتنی، تغییر نگرش فرهنگی به مفهوم مالکیت است. این گزارش خواستار ترویج «اشکال انعطاف‌پذیر مالکیت» از جمله مالکیت تدریجی، مالکیت مشترک یا مالکیت تفکیک‌شده (میان حق بهره‌برداری و حق مالکیت) است. چنین مدل‌هایی، به‌ویژه برای طبقه‌ی متوسط مقرون‌به‌صرفه‌تر است، هرچند مستلزم جذب سرمایه‌گذاران نهادی مانند بانک‌ها و شرکت‌های بیمه در قالب‌های سودآور است.

این تحول، نیازمند بازاندیشی در معنای «مالکیت کامل» است که در فرهنگ فرانسوی جایگاهی نمادین دارد. به تعبیر گزارش، اگر قرار است پیوند طبقه‌ی متوسط با قرارداد اجتماعی دوباره برقرار شود، باید مسکن را از نو تعریف کرد؛ نه به‌عنوان کالایی کمیاب و دست‌نیافتنی، بلکه به‌عنوان ابزاری برای ثبات و عدالت اجتماعی.